Ombildning av hyresrätt – så går det till

Stockholm har under de senaste decennierna upplevt en ombildningsvåg, där tiotusentals bostäder förvandlats från hyresrätter till bostadsrätter. Hyresgästerna har getts tillfälle att till ett pris under marknadsvärdet köpa loss sina lägenheter och bilda bostadsrättsförening, något som gett dem en månadskostnad på ungefär samma nivå som den tidigare hyran, och dessutom möjligheten att senare sälja vidare sin bostadsrätt till ett betydligt högre pris på den öppna marknaden. Inte så konstigt kanske att många hyresgäster valt att hoppa tåget när tillfälle givits.

Fortfarande ombildas hyresrätter i Stockholm, men det sker numera under mer reglerade former. Många kommuner i Storstockholm har satt som mål att ombildningar i ett område bara får ske så länge antalet hyresrätter i ett område ligger över 60%. I Stockholm i stort är dock antalet hyresrätter i dag bara 44%, så i vissa områden råder ombildningsstopp.

En ombildningskonsult hjälper till under processen

Hur gör då de boende i ett hyreshus om de vill undersöka möjligheten att ombilda sina lägenheter till bostadsrätter? Det första de bör göra är att vända sig till en ombildningskonsult. En ombildningskonsult är en expert på ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, som hjälper hyresgästerna att gå igenom den ganska långa process som en ombildning innebär: Konsulten har den juridiska, ekonomiska och tekniska kunskap och erfarenhet som behövs under processen.

Första stegen i en ombildning

Det första steget för att ombilda hyresrätterna i en fastighet till bostadsrätter är att tre eller fler hyresgäster bestämmer sig för att starta en bostadsrättsförening. De kan sedan försöka få med så många grannar som möjligt i föreningen, för att göra det tydligt att det finns ett intresse hos hyresgästerna att ombilda. Att gå med i bostadsrättsföreningen innebär dock inte att man förbinder sig att köpa loss sin lägenhet vid en ombildning. Bostadsrättsföreningen registreras hos Bolagsverket.

Därefter måste man så klart kontakta fastighetsägaren, om man inte gjort det innan, och låta denne veta att det finns ett intresse i huset för en ombildning. Om fastighetsägaren är öppen för att utreda möjligheterna till en ombildning utförs sedan en teknisk besiktning som visar vilket skick fastigheten är i. Utifrån besiktningen görs sedan en ekonomisk kalkyl på vilka underhållskostnader som kan väntas i nuläget och i framtiden.

Förhandling med fastighetsägaren och intresseanmälan

Därefter hjälper ombildningskonsulten hyresgästerna att förhandla fram ett pris för varje lägenhet och en kalkyl görs för hur stora boendekostnader de som ombildar kommer att få. Denna kalkyl presenteras för alla hyresgäster på ett informationsmöte och hyresgästerna får meddela om de är intresserade av en ombildning. Fortfarande är intresseanmälan inte bindande.

Ombildningskonsulten tar nu fram en plan som visar hur hela köpeprocessen ska gå till, och hur stor insats och avgift respektive hyresgäst får räkna med. Planen ska godkännas av Boverket och registreras där.

Beslut på stämma

Medlemmarna i bostadsrättsföreningen träffas på en så kallad köpstämma och röstar för om de ska genomföra ombildningen. Minst två tredjedelar måste rösta ja. De hyresgäster som inte vill ombilda har dock rätt att säga nej till ombildningen och bor kvar som hyresgäster med bostadsrättsföreningen som hyresvärdar. När denne hyresgäst flyttar har föreningen rätt att sälja bostaden på den öppna marknaden.

Affären går i lås

Därefter genomförs köpet genom att medlemmarna ansöker om bostadslån. Det är betydligt lättare att få lån vid en ombildning, eftersom det inte behövs någon kontantinsats. Många föreningar väljer att ta hjälp av en och samma bank för alla lån, för att kunna få fördelaktigare villkor. När fastigheten betalats tillhör den bostadsrättsföreningen, som får hjälp av ombildningskonsulten att upphandla fastighetsskötsel, trappstädning och dylikt.